ImmoWertV einfach erklärt: Die drei Wertermittlungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien in Deutschland. Sie definiert drei offizielle Verfahren, die von Gutachtern und Sachverständigen angewendet werden.
Was ist die ImmoWertV?
Die ImmoWertV wurde zuletzt 2021 reformiert und legt fest, wie Grundstücke und Immobilien bewertet werden sollen. Sie ist verbindlich für alle Gutachterausschüsse und bildet den Standard für professionelle Wertermittlung.
Die drei Verfahren sind:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten angewendete Verfahren und oft das intuitivste: Der Wert einer Immobilie wird aus den tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet.
So funktioniert es:
- Suche nach Objekten mit ähnlicher Lage, Größe, Alter und Ausstattung
- Anpassung der Vergleichspreise an die Besonderheiten des zu bewertenden Objekts
- Ableitung eines marktgerechten Verkehrswerts
Ideal für:
- Eigentumswohnungen
- Reihenhäuser
- Doppelhaushälften
- Gebiete mit vielen Vergleichstransaktionen
Grenzen: In Gebieten mit wenigen Verkäufen (z.B. ländliche Lagen) oder bei sehr individuellen Objekten fehlen oft Vergleichsdaten.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach der Rendite, die sie erzielt. Es beantwortet die Frage: "Was ist diese Immobilie als Investment wert?"
So funktioniert es:
- Ermittlung der marktüblichen Jahresmiete (Rohertrag)
- Abzug der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko)
- Kapitalisierung des Reinertrags über die Restnutzungsdauer
- Addition des Bodenwerts
Ideal für:
- Vermietete Immobilien
- Mehrfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien
- Kapitalanleger, die Rendite bewerten
Grenzen: Für selbstgenutzte Immobilien weniger aussagekräftig, da keine Mieterträge erzielt werden.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert anhand der Kosten, die für eine Neuerrichtung des Gebäudes anfallen würden – abzüglich der Alterswertminderung.
So funktioniert es:
- Ermittlung des Bodenwerts (aus Bodenrichtwerten)
- Berechnung der Herstellungskosten des Gebäudes (nach Normalherstellungskosten NHK)
- Abzug der Alterswertminderung (lineare Abschreibung über Gesamtnutzungsdauer)
- Anpassung durch Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)
Ideal für:
- Einfamilienhäuser
- Selbstgenutzte Immobilien
- Neubauten und junge Gebäude
- Spezialimmobilien ohne Vergleichswerte
Grenzen: Spiegelt nicht immer den Marktwert wider – ein altes Haus in Top-Lage kann mehr wert sein als seine Substanz.
Welches Verfahren ist das richtige?
In der Praxis wird oft nicht nur ein Verfahren angewendet, sondern mindestens zwei. Der Gutachter gewichtet die Ergebnisse dann je nach Objekttyp und Marktsituation:
| Immobilientyp | Primäres Verfahren | Ergänzend | |---|---|---| | Eigentumswohnung | Vergleichswert | Ertragswert | | Einfamilienhaus | Sachwert | Vergleichswert | | Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Sachwert | | Grundstück | Vergleichswert | – |
Warum wir alle drei berechnen
Die meisten Online-Bewertungstools nutzen nur ein Verfahren – und oft nicht einmal ein offizielles nach ImmoWertV. Wir berechnen alle drei Verfahren und stellen sie transparent gegenüber. So sehen Sie:
- Wo die Verfahren übereinstimmen (hohe Sicherheit)
- Wo sie abweichen (und warum)
- Welches Verfahren für Ihren Immobilientyp am aussagekräftigsten ist
Das ist einzigartig am Markt und gibt Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage.